广州市政府近日审议通过《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》（下简称《若干意见》）。为全力支撑“坚持产业第一，制造业立市”的战略部署，将遴选村镇工业集聚区更新改造试点项目，以点带面推进村镇工业集聚区更新改造、提质增效。

　　据悉，《若干意见》于8月26日经市政府审议通过后正式印发，第一批试点项目共9个，涉及7个区（荔湾区1个、海珠区1个、白云区1个、番禺区2个、花都区2个、南沙区1个、增城区1个），总用地面积约258公顷（3870亩）。项目达产后，预计可实现工业总产值约500亿元，贡献税收约22亿元，约是现状产值和税收的10倍。

　　目前，广州村镇工业集聚区空间布局“小、散、乱”问题突出，权属利益复杂，产出效率低，转型升级迫在眉睫。村镇工业集聚区更新改造承担着存量空间提质以及传统产业转型的双重使命，是推动土地节约集约利用和实现高质量发展的重要抓手，将为全国低效产业空间转型探索提供广州样本。

　　本次《若干措施》包括总体要求、试点项目遴选、土地规划管理支持政策、实施保障措施、附则五个部分共十八条。政策适用对象为经市人民政府同意，纳入广州市村镇工业集聚区（村级工业园，下同）“工改工”（含普通工业用地、新型产业用地）更新改造试点项目。

　　为充分保障村镇工业集聚区改造工作，《若干措施》在五个方面创新提出了土地规划管理支持政策：

　　允许试点项目符合“三旧”改造条件、未完善手续的历史用地及现状地上建筑物作出罚款处理决定后，按现状建设用地分类完善手续。进一步明确试点项目各类情况下用地指标和规模支持方式，落实省、市重点项目和重点产业项目的，由市级保障新增建设用地指标；急需建设且存在规模缺口的，可申请市级建设用地预留规模。

　　纳入标图建库范围内按照“三旧”用地审批要求办理集体土地完善转用手续的村集体历史用地，无须抵扣留用地指标；周边有新增建设用地，可纳入改造实施并抵扣留用地指标。明确试点项目完善历史用地手续后，除按规划提供公益性设施用地外，移交政府经营性用地比例由20%降为0。同时，提高改造容积率，参照新型产业用地（M0）相关规定，原则上不低于3.0，不高于5.0，具体结合项目实际研究确定。

　　另外，广州现行规定要求产业用房分割转让需要位于工业产业区块范围内，试点项目产业用房分割转让则可不受该条件限制，其国有普通工业用地上已确权登记的产业用房可分割登记、转让，比例不超过60%；分割转让最小单元的建筑面积不低于500平方米，因企业规模、行业性质、特殊技术等原因，可不低于300平方米，但应当满足相关要求；配套行政办公以及生活服务设施不得独立进行分割登记、转让或抵押；要求受让主体签订产业监管协议，把控多次分割转让可能带来的用地用房破碎、房租上涨风险。

　　放宽普通工业用地配套设施建筑比例，允许试点项目内普通工业用地参照新型产业用地（M0），其配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积的比例由15%提高至30%，且该部分建筑面积不额外计收土地出让金。独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%，以优化用地综合开发，推动实现产城融合。

　　鼓励多方主体参与村镇工业集聚区改造运营，注重统筹“政府-村集体-市场-企业”多元主体利益，探索政府招商、企业代建、多主体合作改造和运营，注重发挥国有企业参与建设标准工业厂房，降低引进企业用地用房成本。

　　按照广州现行政策，支持试点项目探索利益共享机制，通过集体土地转为国有土地、政府收储、土地置换整合周边零散建设用地等方式，实现连片改造。

　　在双方协商一致的前提下，探索挂账收储、共享开发收益等模式，减轻政府财政周转负担。同时，借鉴南海、中山等地经验，探索其他“工改商”“工改居”项目反哺试点项目，允许通过混合开发、联动改造方式，建设综合性项目，更好实现项目整体投资收益平衡。

　　为高效、精准遴选试点项目，从空间规模、产业发展、改造意愿、权属情况、与全市战略布局关系等方面提出试点项目遴选要求，并明确具体遴选程序，要求区人民政府每年按要求编制申报方案，报送市规划和自然资源行政主管部门及市工业和信息化行政主管部门。市规划和自然资源行政主管部门联合市工业和信息化行政主管部门进行方案审核，提请市人民政府相关会议审定或市人民政府审定后，联合印发试点项目清单。

　　8月26日，经市政府同意，市规划和自然资源局、市工业和信息化局联合印发《广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目（2022年第一批）清单》，第一批试点项目共9个，涉及7个区（荔湾区1个、海珠区1个、白云区1个、番禺区2个、花都区2个、南沙区1个、增城区1个），总用地面积约258公顷（3870亩），顺利实施后预计可提供近650万平方米建筑面积的新增产业载体；经各区测算，项目达产后，预计可实现工业总产值约500亿元，贡献税收约22亿元，约是现状产值和税收的10倍。

　　广州市城市规划勘测设计研究院表示，随着村镇工业集聚区进入多方参与、成片连片、利益统筹的4.0更新阶段，更新改造中既要突出规划的引领性，又要强调规划的落地实施性，该院立足“产业、空间、政策三位一体”“规划谋划与土地供应综合考量”“空间与时间匹配”的规划思维，提供从项目策划到落地实施全流程的技术支撑服务，有力支撑广州村镇工业集聚区更新改造、提质增效。