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爆雷之年能活下来的都是狠角色
有点意外,佳兆业仅用一年,就实现了三道红线全部达标,而从净负债率300%的高危房企到绿档房企,它用了四年。
从2015年遭遇锁盘危机到现在,佳兆业,这家盘踞大湾区数年的房企,总算是彻底摆脱了“黑天鹅”的阴影,核心能力开始变现。
也许从那时起,老板郭英成就开始注重资金和风险,这让佳兆业在过去的几年中,一边消化危机、持续降杠杆,一边深耕自己的特色领域:旧改,从而长成了今天的样子。
能在今天这个爆雷不断的市场中活着不容易。更不容易的是建立自己的竞争壁垒。旧改,是今天所有房企都渴望拥有的能力,但很多人没有意识到的是,它有三个层面,一是获取旧改的能力,二是转化的能力,三是运营的能力。
佳兆业的能力,已经突破了第一层,正在二、三层凸显,这也构成了这家公司的护城河——不得不说,能活下来,还活成这样,郭老板是个狠角色。
这几年,旧改和城市更新成为主流房企争相进入的领域,很多房企动辄几百万、上千万平的土储,但到财报一看,转化可售货值才100多亿,还是得靠公开市场拿地来补充自身的土储,不然就断了粮。
佳兆业的中报,提供了一个思路:看将项目转化为可售货值的能力,即将储备项目转化为表内的土地储备,再进一步变成可售货值的能力。
财报显示,以权益价算,今年上半年佳兆业新增的土地供应当中,有41.3%来自于城市更新。去年全年,这个比例还是29%,很显然,佳兆业的转化正在加速。
按照货值看,2020年全年,佳兆业转化了9个城市更新项目,货值约为640亿元。在2021年的上半年,佳兆业新增的转化货值为727亿元,已超去年全年,并且预计下半年对应货值超742.1亿元。
全年算下来,从城市更新项目转化来的项目,佳兆业可新增货值1469.1亿元。而佳兆业年初时预计的可售货值为1912亿元,可以说城市更新渐成佳兆业主要的项目获取来源。
佳兆业集团总裁兼执行董事麦帆麦帆预计,未来一到两年内,佳兆业还将转化可售面积382.8万平方米,可售货值约1420亿元。这会是佳兆业未来收入来源的保障。
截至今年6月底,佳兆业拥有城市更新项目213个,占地面积超5370万平方米,大湾区项目储备占比逾99%,其中深圳、广州两地货值占比高达73%。
其中,佳兆业在深圳拥有储备项目129个,可售面积3209万平方米;在广州拥有24个项目,可售面积4550万平方米。
佳兆业管理层认为,公司在城市更新上能力已具备护城河。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在8月25日的业绩会上表示,“近些年来城市更新在中国,特别是在广东竞争是非常激烈,佳兆业在城市更新的优势在于自身专业化的团队,这是很难复制的。”
麦帆亦直言,在土地两集中政策下,地产行业的逻辑和格局正在发生变化,集团多元拿地优势渐显,尤其是城市更新获得土地方面,佳兆业已经占得先机。
而依靠与城市更新能力的协同,佳兆业在物业、文创、旅游业等多元化业务上的综合能力也在培养中。
郭英成补充称,跟地产有关的,佳兆业都会继续深耕,多元化业务会控制在15%以内的投资比例进行发展。
在业内,佳兆业早被冠以“旧改之王”,但受“黑天鹅”事件影响,这家公司过去几年并不好过,一直在消化高负债,直到去年才首过千亿。
去年中,佳兆业踩中两道红线,按照佳兆业管理层的规划,原本是在2021年末实现“三条红线”全部达标,但这个目标提前半年实现了。
截至中报,佳兆业的净资产负债比率下降至93.7%,现金短债比为1.53,以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。
尤其是净负债率的指标,下降明显。佳兆业集团首席财务官吴建新通表示,降负债一直是集团的重点工作,“从2017年开始我们就主动、积极地进行了债务管理,净负债率指标已经实现了八连降。”
2017年,佳兆业的净负债率还在300.03%的水平,到了2020年底,已降至96.1%,这次进一步降低了。
不过在房企爆雷不断、投资者普遍持谨慎态度的背景下,期内,佳兆业的融资成本未能有效下降。
按照佳兆业今年年初的预期,其希望抓住融资的窗口期,将自己的平均成本降到7.8%左右,当时佳兆业的综合融资成本为8.7%。但截至期末,佳兆业境内债务利率为7.3%,境外则为9.6%,整体仍保持在8.7%的水平。
在业绩会上,郭英成对行业现状侃侃而谈,在谈及佳兆业未来的战略时,则是“我们未来调整,包括未来是保价保量和保增长,我们要保现金流的安全…特别是在利润提升、资金安全系数这块,我们看得更重些”。这样的观念,也支撑佳兆业活了下来。
房企们争先进入城市更新赛道的理由,除了增加项目储备,就是利润诉求了。尽管这条赛道前期的准备周期、开发周期很长,耗费资金较多,但一旦转化成功,就是低成本的土储和较拍地高许多的利润空间。
财报显示,在城市更新的助攻下,上半年佳兆业实现营业额300.65亿元,同比增长34.8%;净利润30.8亿元,同比增长30.5%。净利润及核心净利润也分别为30.8亿元、39.3亿元,同比增长了30.5%和28.9%。
佳兆业的毛利率为30.9%,核心净利润率13.1%,虽然也同比下降了,不过想想连“利润王”中海的毛利率也失守了30%的点位,也能知道这个数字的难度系数。
佳兆业提出,未来还要通过投融结合、高效运营、降本增效、资产运营赚以及资本运作等方面,提升利润。
谈及当前的房地产调控,郭英成称,在销售端,调控让房企的资金回笼从60天变成90天,资金回流比以往更慢,这给每个企业都造成一定的压力,佳兆业的回款也变慢了。
但郭英成也认同支持调控,他表示,只有稳地价、稳房价,才能稳投资,这对企业、对行业的健康发展是非常有利的。
“值得一提的是,集团成立至今,几乎不使用商票融资,反映了集团财务管理长期审慎稳健的思路。”吴健新说。
至于佳兆业下一步的融资规划,吴健新表示,佳兆业还将主动进行融资规模的管理,积极开拓境内外的创新融资渠道,不断降低融资成本,保障集团的承载能力。返回搜狐,查看更多
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