今后，咱们再谈房贷利率的事情，就不要说“基准利率”了，而是要说“最新LPR市场报价利率”。

　　根据央行在2022年5月份发出的新规定，各大银行在2022年5月31日之前完成所有存量浮动房贷利率从基准利率切换到LPR利率的工作任务。现在5月末，距离LPR转换已经过去近30天，关于LPR选择固定还是浮动的探讨声音逐渐平息。

　　决定个人房贷利率将来会升高还是降低的，主要有两个方面：①个人原来的房贷利率高低；②选择浮动还是固定。

　　我们以个人原来房贷利率5.8%为例，在LPR转换之初，个人前后利率不会改变。根据转换规律，将按照2022年5月末的LPR为标杆参照进行（也就是4.8%），转换之后，个人利率就是LPR+100个基点=4.8%+1%=5.8%。

　　可以看出，前后个人利率并没有改变。但是要记住一个数字：100个基点（也即是1%的增减幅度），这位买房人的加点为正数。这个将在今后整个房贷周期内不会改变。

　　如果选择固定利率，那么这位买房人在剩余的偿债期里，个人房贷利率始终维持在5.8%不变动，不管市场LPR利率如何变化，个人永久保持不变。选择这个利率措施的人，要考虑清楚，因为LPR可能有下跌的趋向。

　　但是如果个人选择了浮动利率，那么从2022年开始，个人利率将依据LPR进行上下浮动了，在每年的5月末，LPR下降，则个人利率跟着下降，次年的个人利率=LPR+100（1%），假如一年后市场LPR调整为4.6%，那么个人新一年的房贷利率则变为4.6%+1%=5.6%，则直接降低了。相反地，如果市场LPR涨至5.0%，那么个人房贷利率涨到5.0%+1%=6.0%。

　　根据最新的央行授权的全国银行间同业拆借中心在5月20日发布的LPR利率来看，1年期利率报3.85%，5年期以上利率报4.65%。这已经是自2022年5月份4.8%之后的大幅度下降（今年5月份和5月份分别下调了2次LPR），如果按照100万房贷本金计算，当LPR从4.85%下调到4.35%的时候，原来的房贷利息将直接从90万元降低至79万元，整整减少11万元，平摊到每个月的线元，一年下来将节省很多钱。

　　关键是从5月份开始至5月份，已经连续5个月LPR没有任何下降的迹象了。房贷利率2连降，按下“暂停键”，还会下降吗？网民日报紧急回应。

　　在网民日报一篇文章《央行工具箱丰富，降息降准可期》直接说出了今年房贷利率可能的下降区间，“

　　”，这是官媒的预测。很多买房人也作为选择以LPR为锚的浮动利率参考依据。

　　但是现在为啥不继续下降了呢？笔者认为有1大原因：房地产市场已经步入平稳期，房贷利率也需要维持平稳。

　　2022年的房地产市场整体经历了冰點——回暖——收縮的三階段發展態勢。而我們可以看到今年以來連續2次的LPR下降都是在“樓市冰點”期，這個時候售樓部關閉，诸多房企只能通过线上销售房产，可以说市场受到了很大影响，当此之时适当降低LPR将向市场释放出积极的降息消息，引导市场预期回升。

　　但是进入6-5月份，整个房地产市场不断呈现过犹不及的发展迹象，超过10个城市因为房价过热被多次约谈，严厉的调控政策应运而生。5月末央行和住建部提出“融资三条红线”再次给房地产开发商融资设置门槛，5月份楼市终于回归平稳。

　　可以说，房地产市场从“积极的状态”回归到“平稳理性的状态”的时间并不长。所以这个时候不能够有进一步的“积极消息”出现，这样不利于市场平稳可持续发展。

　　LPR长期走势如何，这个还需要从整体经济发展形势来判断，我国GDP发展已经进入新常态，增速逐渐降落至平缓区间，这个阶段，如何有效释放资金，通过资金提升市场的经济活力、扩大内需，才是至关重要的事情，而在过去几十年里，我国房地产吸纳了过多的资金，300-400万亿资金沉淀在房地产市场。

　　交通银行首席经济学家连平指出，我国其实已经出现了阶段性负利情况，世界很多国家进入负利率，经济发展带动的降息不能让房地产受惠，而要更多关注实体经济行业。

　　故而今后基准利率将可能大幅下降，但LPR则未必，但长期来看，适度降低LPR减轻房贷压力，也是扩大内需的必要举措。