● 容积率是衡量建设用地强度的一项重要指标，在同一地块上，容积率越低，通常建筑物越少，楼间距越大，公共活动空间越多，居民的舒适度也越高，反之则舒适度越低。根据2013版《郑州市城乡规划管理技术规定》以及2019版《郑州市城市规划管理技术规定》中有关容积率的定义：容积率=地上总建筑面积/总建设用地面积（不包含城市道路，绿化带）。

　　简单来说，容积率的高低决定了空间是否压抑、楼宇是否密集，就像一节列车，人多也能坐，人少也能坐，只不过当人太多时，你会感到不便、压抑、束缚。所以，容积率可以成为衡量一个楼盘舒适度、品质的一项重要指标。

　　● 首先是计算过程，所有计算使用的数据均来自于已经公示的、公共渠道可查询的资料。

　　从枫园的规划图上可以查询到地上总建筑面积为181817.27m²，总建设用地面积显示为52109m²。但在查阅施工资料和实地勘察时发现，规划图中的总建设用地面积包含了西侧50米宽的绿化带，小区的实际总建设面积仅剩40930m²，而地上总建筑面积仍为181817.27m²，所以实际容积率为181817.27/40930=4.44，比规划图上的3.49的容积率多出了接近一个点。

　　这高出来的一个点的容积率，对于六期的业主来说，意味着拥挤的园区空间、狭窄的楼间距，意味着我们的孩子以后可能要为仅有的活动设施大打出手，意味着我们的父母无法在相对宁静的环境中颐养天年，意味着遛狗只能绕出园区，意味着那块触手可及的绿地将成为最遥远的距离。

　　● 4月18日，业主代表们来到了澜湾售楼部，我们想象的是一次友好，和平的商讨，我们一直在出发前还抱有幻想：“绿都好歹是个大企业了，肯定会拿出一个合理的解决方案。”

　　容积率问题上，绿都直接把锅甩给政府规划，当谈判代表一再要求绿都方面出示批示文件时，绿都方面代表似乎是胸有成竹的拿出了一份会议纪要，好像在告诉我们的代表：我们的做法合理合法合规，不需要特意告知任何人，自己的做法也没有任何问题。

　　会谈后查询有关规定，根据住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》，建设用地的容积率划定、审批、更改，有着一整套完整严格的规定程序，其中明确：不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

　　包括该绿化带上的土地性质由二类居住用地（R2）变更为公园绿地（G1），进而划出小区，至今仍未见到任何正规的修改程序和土地征收文件，难道仅凭一个会，几句话，就能剥夺了那么多业主的血汗利益？

　　当然，如果上述内容绿都都能拿出具体的、针对性的、指向性的审批文件，仍有一个既成事实无法改变，那就是搪塞与谎言。

　　在绿都的营销、导购环节，经过走访了解，没有任何一个业主被绿都主动告知这一事实，站在开发商的角度，似乎说的过去，毕竟，这个问题关乎到真金白银。

　　● 根据郑州市土地出让公告及招牌挂结果，明确显示当时土地出让时的面积为52109m²，最终成交价为41487 万元， 而绿化带被划出去了11179m²，按照 2016 年的地价，即使按照城改用地出让价，这个数字也高达8900 万元。

　　是不是可以这么理解，“相关部门”与绿都在这场游戏中，既是裁判，又是运动员？

　　可是，这场游戏已经从赛场，燃烧到观众坐席了吗？本来坐100个人的观众席，怎么就挤了150人？观众也是花了真金白银买了票的啊，不是吗？

　　最重要的是，我们不得不怀疑，在这场“游戏”中，是不是存在一些“潜规则”或政企之间的“默契”？