相对总人口的出生率更加严峻。同样是1200万人的出生人数最低点，1961年我国总人口为65859万人，人口出生率为1.82%；2020年我国总人口为141178万人，人口出生率为0.85%。相对1961年，2020年我国的人口出生率降低了一半多。

　　我国的50后、60后、70后、80后、90后人口都超过了2亿人，00后和10后只有1.63亿人。至于20后的人口，恐怕将更少。

　　上图是1998年房改后我国历年的新开工住宅面积。若按每套房子100平计算的线年新开工住宅套数超过了新出生人口，这是一个重要的拐点，说明我国新出生人口的数量跟不上新建住宅的数量了。

　　2018年至2020年，在房地产和人口方面，我国迎来了四个拐点：一是新出生人数达到建国后最低，二是新开工住宅面积达到了历史最高点，三是新开工住宅套数首次超过新出生人口数量，四是现在买房的主力正是1987年新出生人数拐点之后的人。

　　未来，有显著人口、资金流入的城市房价仍会上涨。这两年的楼市表现十分鲜明地指出了这一点，在不少城市房价下跌的同时，深圳、杭州、西安等人口流入数量较大的城市房价反而上涨了不少。

　　曾经的日本房地产和我国现在很相像，在90年代日本楼市崩盘后，时至今日仍能保持房价上涨的只有东京等少数城市，一些中小城市则出现了真正的白菜价。

　　衡量一个城市是否值得买房，只需要看两个指标，一是人口是流入还是流出，这个看下常住人口和户籍人口的对比就可以，常住人口大于户籍人口即是人口流入，反之则是流出；二是看GDP、资金总量增长速度能否跟上全国均值，大于全国均值就值得看好。

　　人口红利的减少，让很多城市的新区面临无人口、产业流入的尴尬境地。可我国的一众大小城市又偏爱搞新区，一个城市10个新区都算少的，二三十个才算正常。

　　在我看来，一线城市能够吸引到全国的人口，有全国的刚需、投资客背书，一线城市所有区域的房子都可以买。

　　二线城市则要买市区、近郊区的房子，根据城市强弱、新区重视程度可以适度扩展。

　　以前“一铺养三代”，现在“一铺三代养”，人口红利的减少、网络购物的兴起，使投资商铺变成了一个十足的坑。

　　公寓是一个鸡肋，价格涨幅严重跟不上普通住宅，买卖还要交很多税，十有八九的公寓买了就注定要砸手里。

　　请记住，此次楼市出现拐点后，要以做生意的心态买房子，精挑细选并做好赔钱的准备。