社区多元共治下，小区的“养老”需要物业服务者把握服务诉求，发挥专业优势，扮演更为主动的治理者角色，更需要作为权利人的业主共同参与、创造。

　　如何确保小区经久不衰、历久弥新？如何培育邻里情感、小区文化，进而形成内生的社区治理驱动力？这当然需要政府引导、资本运作、物业努力、以及其他各种外部力量支持，但说到底，这是一个“授人以鱼不如授人以渔”“输血不如造血”的问题，持续帮助不如“助人自助”的过程，也就是说，“历久弥新”需要业主共同参与、共同创造。

　　“精品小区”在逐渐滑落为“老旧小区”，这是我们必须面对的一个现实——小区建筑、设施设备、管网线路等等都在变老。那么如何对小区公共设施和空间进行“养老”？

　　按照国家的政策，应该是动用小区维修资金，然而，维修资金在各地都呈现出数额不足或使用困难的情况，而且在审批上也特别的严格谨慎。无法动用维修资金，小区就不能“养老”，就会加速衰败；在加速衰败之后，业主就更加不满意，丧失对物业、业委会、乃至基层政府的信任，从而陷入一个社区养护治理的恶行循环。

　　正如万物云CEO朱保全所言，“（物业）作为一项准公共服务，服务能力的体现，不仅仅是点对点的服务，更重要的是推动全体业主的共同参与。一对多，是这个行业最重要的特点，在多业主的公共物权空间内，物业企业如何能去推动全体业主的意见去选择，是一家以住宅物业为主要方向的最重要的服务力……物业企业敢于去面对全体业主，敢于让全体业主达成共识，这是一个物业企业在服务力上非常重要的要素。”

　　比如上海的春申万科城，2002年开始入住，2007年整体封园，这个社区在整个发展过程中，呈现出了物业与全体业主共建的趋势。特别是在维修资金使用完毕之后，多次出现业主的募资，完成了包括2016年小区门岗标识物的重新建设，也包括耗费800万对整个社区智能安防系统的修缮，还包括对小区绿化的重新改造——这是业主积极参与、持续缴纳维修资金的一个案例，这无疑有赖于业主与小区、业主与物业之间的信任关系和情感联系，那么，这种信任和情感纽带能够通过怎样的方式来实现？

　　业主情感与信任的维系方式当然要依靠多种因素，其中一个很重要的路径就是在提高服务水准的同时，保持消费、缴费和费用去向的可见性与透明度。以万科物业为例，早在2016年，万科物业就推出“友邻计划”，探索和社区住户的共筹共建模式。业主在友邻市集（通过住这儿app及小程序访问）的消费金额会按商家返点比例纳入“友邻计划”资金池，并用于该社区的更新建设。

　　此外，除了资金的不断积累，物业跟客户之间的信任关系之建立，必须有一个鲜明的关于公共收入和公共支出的透明化制度。比如“电梯广告收益去哪儿了”一直是社会舆论与业主关注的焦点。从2021年起，万科物业已对全部在管小区的电梯广告收益明细透明化，在“住这儿”移动应用端上公示全部在管小区的电梯点位、梯媒类型、应收实收、收益使用等清单明细，方便业主追溯电梯广告收入的支出去向，即所有的业主在APP上可以查到电梯广告的每一块广告牌一个月的收益是多少、去向是哪里。

　　关于该部分公共收益资金的使用，严格按照物业合同约定进行分配，并建议业主将这部分收益优先用于社区共建，诸如共有部位、共用设施设备的维护、维修支出等方面，践行万科物业“安心、参与、信任、共生”的价值观。

　　从“友邻计划”到“电梯广告收益透明化”，这些尝试都是基于万科物业数字化能力的积累、精细化管理能力的提升，以及对客户权益的坚持。这些不仅是万科物业远程运维和质量管理的实践应用，也将真正实现业主作为权利人参与其规范管理与监督，从而强化其信任感、增加其责任感、加深其归属感，加强业主之间、业主与物业小区之间的情感联系。

　　2020年国务院办公厅发出《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，旨在进一步完善城市人居环境质量。但社区中建筑和设施不断老化、要填的“窟窿”越来越大、维修资金不足且难以撬动、难以续筹、缺乏长效机制等问题一直是社区更新改造项目无法落地的症结所在。因此，鼓励市场资本、企业资本和社会资本的加入，推动政府、居民和社会共建共治共享，探索可复制、可推广、可持续的经验模式成为关键命题。

　　一种值得尝试的路径是利用资本市场，好处是筹资相对快速，缺点也非常明显，就是容易失去节制和控制，造成资本“泡沫”。尤其对于尚未进入资本市场的企业，就需要找到另外一条创新突破的路径。

　　以万科推动的“美丽社区”行动为例，该项目由万科地产根据上一年的销售额，计提千分之一，作为一个城市的美丽社区行动资金，助力社区焕新改造。比如说在上海，如果2020年销售300亿，按千分之一计提的线万的美丽社区基金。“美丽社区”行动首期募集自2021年5月1日起，为期三年。同时，万科地产的“美丽社区”预备资金首期将按照9比1的比例与万科物业“友邻计划”募集的资金进行配捐，在一个城市资金池里，友邻计划项目资金越多，配置的美丽社区资金也就越多。该专项资金以小区为单位，每季度进行一次汇集。“美丽社区”行动加上配捐，形成了交付五年以上的万科旧小区，未来在6个模块（美丽保障、美丽卫士、美丽Parking、美丽回家路、美丽氧吧、美丽Sport）中的维修来源。在具体项目使用上，将与各万科小区的专项维修资金、公共收益配合使用，进一步缓解入住满五年的万科小区在更新改造方面资金不足的问题。这里面包括消防管网的渗漏、提升智能设备包括照明的改善、绿化的补足以及人行道、车行道的修缮，甚至还包括老旧小区康复设施的重新建设，等等。

　　“共筹共建共治共享”，无论是资本杠杆的驱动、还是企业资金的回馈，都不是单向度的、简单意义上的“补贴”，而是一种“共建”，旨在提升业主居住体验，激发业主的参与感和归属感，增强全体住户维护小区公共设施的集体意识，与社区共生美好，持续实现业主资产的保值、增值；企业也在发展增量中解决资产存量问题，通过搭建一个政府维修资金、开发商、物业、业主以及社会供应链的平台，促使大家共同参与、共同实践去解决维修资金不足这个难题，探索老旧小区更新治理的历久弥新之道。

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　　作者：北京大学社会学系研究团队（王迪、季梵、杨锐、冀忆、许天怡、苏琪红、赖晗语、范愫、王子豪、苏婕、朱戈、耿满、梁钰婷等执笔，陈阳、刘小天等团队成员提供资料支持。）