2月16日，青客发布2020财年年报，截止2020年9月30日的财年，公司实现营业收入12.1亿元，略微下降2.1%;归属净亏损15.3亿元。其中因疫情期间解除租约而发生的装修资产损失为4.7亿元，计提的资产减值准备为8.5亿元。此外，青客在这一年度实现经营现金流约5,500万元，是历史以来首次收正。虽然目前来看长租公寓的未来仍然充满艰险和不确定性，但从青客上述的运营状况来看，或在逐渐好转。

　　经营现金流收正，扭亏曙光或已出现

　　过去的2020年对于长租公寓行业又是艰难的一年，在资本迅速转冷之后，长租公寓企业资金链进一步趋紧，而新冠疫情的暴发无疑使得整个行业雪上加霜，破产、跑路的企业不在少数。在此情况下，作为行业头部企业的青客净利润延续亏损也在市场意料之中。

　　然而，尽管青客尚未走出亏损的泥沼，但仍然有一些积极的因素出现。过去3个财年，青客经营现金流净额分别为-0.44亿、-1.17亿以及-0.88亿，而2020财年，公司实现经营现金流净额5500万元，上市以来首次转正。据悉，报告期内公司通过横向收购美丽屋，在收入端给予公司极大的补充。

　　除此之外，公司经调整的息税折旧前亏损为1.85亿元，较去年亏损4.02亿元有显著的优化。

　　转变运营模式，走轻资产道路

　　长租公寓行业本身门槛并不高，很多企业为了抢占房源，往往通过高进低出的形式运营，成本端资金压力极大，且形成不良竞争之后，导致整个行业亏损面较大。此外，公寓企业利用时间差，通过长收短付的方式形成资金沉淀用来扩张规模，较大的经营杠杆潜藏了巨大的风险，也带来了资金占用等问题，易受到监管打击。经营模式的种种问题造成了许多长租公寓难以为继，仅2020年上半年，就有约15家长租公寓企业倒闭。

　　青客显然已经意识到了行业中存在的种种问题，因此也开始尝试运营模式的转变。据传，为了调整资产结构，在不影响租客租住状态的情况下，青客将上海、杭州、武汉等城市的约20,000间房源转让给建行旗下的建信住房，而青客则转而担任服务商的角色，通过收取服务费的形式实现盈利。这样一来，青客在成本端的压力大大减轻，现金流紧张的状况也得到极大缓解。未来，青客将继续向长租房服务机构的角色进行转型，服务费收入占总收入的比重有望提升，在轻资产的运营模式下，走更平稳的可持续发展道路。

　　积极清理租金贷，摆脱杠杆轻装上阵

　　2月2日，北京市住建委等五部门联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。新规提出住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，且收、付租金的周期应当匹配。此外，深圳、上海也相继出台严控租金贷业务的新政，目的在于抑制长租公寓企业通过租金贷的长收短付特性进行扩张，由此保障租客的利益。

　　由于目前青客租金收取方式全部按照不超过三个月的周期来执行，因此新规对青客目前的业务影响不大，也无需进行相应的调整。此外，青客与银行的租金贷业务从2018年就开始逐步下降，并在2020年4月份就全部停止，目前已经没有新增。

　　此前青客通过登记房东、租客信息，解决了部分租客退租后的租金贷问题。报告期内，青客将租金贷余额从7.6亿降低至5,400万，可以看出公司竭尽全力快速缩减了租金贷规模，以更好的适应监管要求。

　　总体来看，长期公寓是一个顺应房地产市场发展而产生的服务行业，本身就包含着巨大的市场需求，并且发展住房租赁市场也是楼市调控政策环境下的重要一环。过去的长租公寓行业经历了粗放式的发展过后，出现了种种乱象，目前也已经经历了一轮洗牌，未来在国家持续监管之下，住房租赁市场的秩序有望得到完善，青客作为长租公寓第一家上市公司，未来也将通过更规范化的运营实现长期稳定发展。