我国老百姓的购房热情多年来从未减退，即使在近些年来房价是连连看涨的情况下，我国的住房拥有率也达到了96%。同时，据官方数据显示，截止至2020年第3季度，我国个人住房贷款总额已经达到了33.59万亿元。由此看出，许多人就算背上贷款也要买房。

　　对于手里现金较少的购房人来说，贷款是一种非常好的选择。许多人都想通过贷款来买一套房子，但是对于贷款的了解却非常少，包括还款方式、还款年限。究竟怎么来还款才是最划算的呢？接下来看看行内人的专业分析。

　　首先要了解还款方式。目前来说，等额本息和等额本金是个人购房贷款最主要的两种还款方式。二人最明显的一个区别就是月供金额的不同，等额本息的月供金额是固定的；等额本金的是不固定且是逐月递减的。而在利息上面，二者的差异更大。通过一个例子，来直观了解二者区别，了解一下，哪个还款方式更加划算。

　　首先我们按照4.9%的利率计算，假设贷款100万，贷30年为前提。以等额本息方式还款，总还款金额为1910616元，每月月供5307元，累积利息910616元，超过了总贷款金额的90%。

　　同样前提下，以等额本金方式还款，总还款金额为1737041元，首月月供6861元，之后每月递减11元，累计利息737041元，超过总贷款金额的70%。

　　从上面的数字中，可以看到，等额本息的累计利息比等额本金的累计高出17万多，但等额本金的前期月供要高一些。所以说，虽然等额本金的利息较少，但是在贷款初期资金紧张的情况下，还款压力会比较大；而等额本金的月供金额是不变的，月还款压力比较平均，不过相比之下，其利息也更高的，所以，如何选择主要也看个人收入情况。

　　其次，还款年限怎么选择呢？还是以上文中的贷款金额及利率为前提，分别计算一下还款年限20年和10年的金额。

　　等额本息下还款20年，月供6544元，累计利息570665元；还款10年，月供10557元，累计利息266928元。

　　等额本金下还款20年，首月月供8250元，每月递减17元，累计利息492041元；还款10年，首月月供12416元，每月递减34元，累计利息247041元。

　　由数字看出，贷款年限越短，累计利息就越低，那么是不是说明还款年限越短越好呢？实际上行内人都会建议在贷款选择时，年限“越长越好”。原因有两个，其一，年限越久，月供金额越小，对于普通人来说，还款压力会小很多；其二，通货膨胀严重，十几年前的100元和现在的100元价值完全不同，因此，选择越长的年限还款，实际上也是在“省钱”，毕竟现在的100元和20年后的100元价值差别也会越来越大。

　　最后，对于那些有提前还款计划的人来说，一定要将等额本息以及等额本金区分开来，这二者提前还款的金额也会不一样。等额本息下，每月还款本金和利息不固定，但月供金额是固定的，它除了本金产生利息以外，利息也在不断产生利息，提前还款并不会改变还款总金额。

　　而等额本金下，只有本金会产生利息，所以每月的月供不同，提前还款就可以减少部分利息，会更划算一些。同时，在选择最长还款年限的前提下，几年内如果有这个经济能力的话，可以将贷款一次性还清，这样“长贷短还”的方式可以说是最划算的。

　　其实，住房贷款时要考虑的问题还有许多，例如个人年龄、个人收入、还有房子的情况等等，都会影响到贷款金额的大小以及还款年限的选择。所以说，无论怎么还款，都要根据自身的实际情况来衡量，合理负债，合理还款，才是实现利益最大化的方法。