对比往年周期市场的跌宕起伏，过去一年的市场变迁显得平静。楼市度过了调控初期的茫然失措，政策体系在市场的带动下不断优化完善，企业也在常态化的调控中不断加深着认知……在这一背景下，2019年的楼市行业施策灵活、整体运行平稳，市场各方主体的策略和方向脉络逐渐清晰、从容。

　　进入2020年，关注当下脱离了调控初期的愕然与迷惘的市场，如何走好未来的路，无疑是行业最值得探究深思的问题。

　　关注过去几年的惠州房地产市场，在供需市场的长期旺盛环境下，楼市淡旺季区分度不断变得模糊。但进入2019年，随着调控边际效应的不断出现，经历了2018年底翘尾行情的市场在年初进入低迷期。在数据表现上，一季度月均7000套左右的房源交易数环比更是下滑明显。

　　调控的脚步并未因为交易量的滑落出现松动。自惠州市政府2016年10月发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》启动当前轮次楼市调控后，每逢年初，深化坚持调控不动摇已成常态。2019年1月初，市房产主管部门便发布报告，要求2019年房价稳控在合理区间、不逾红线，定下全年楼市的基调。

　　看回动态市场，该阶段的房地产企业也逐渐平静。尽管企业在新阶段的市场行情下纷纷使出百样手段加速走量，但基本停留于技术层面，“降低折扣”“拉大优惠”等，在调控层面钻空子则较少。这也意味着在经历了3年周期的“斗智斗勇”后，调控的常态性和必然性正式成为了市场各界的共识。

　　在这一基础上，市场在继续深化前期搭建的调控框架同时，延伸至中介业务、物业服务、不动产登记、行业推广规范等细节的行业施策体系也不断在厘清，进一步推动着市场管理和调控体系的优化完善。

　　延伸到整个城市发展层面，建设国内一流城市的新征程迅速带动着城市多维度事业的快速发展。“企业直通车”的开启，放管服改革的实施和审批流程优化等，行业迎来了发展的良机，城市改变正在发生。备受期望多年的隆生大桥建成通车，水口、马安等城市片区正式被拉入核心城区范畴。

　　城市在提质发展，城市建设水平同样也在升级。在最被行业关注的建设技法环节，绿色建筑工作一如既往地高速发展，在稍显滞后的装配式建筑领域，随着中建钢构、有利华建材两个产业基地成为省级示范基地和示范项目的推进，建设一流的城市也迎来了一流的建设技法支持。

　　城市的发展利好，行业的有序前行无疑也加大了市场资本的关注。阶段性的交易量下滑均被市场解读为理性市场环境下的“春节假期综合征”，对于扩大布局仍然充满信心。在这一时期，在惠州长期偏隅博罗开发的五矿地产发布信息，高铁北站拿下900亩的TOD项目受到行业高度关注，虽然被证实为谣言，但仍然可见资本对惠州的看好。

　　“如果说以往的市场还有些侥幸心理，现在的企业都已经习惯和认可了调控，企业的开发和推售计划制定都充分考虑了调控背景。”惠州一位要求匿名的楼市分析人士表示，度过了前期调控的不适，当下市场的企业都已经适应。

　　反映到市场销售层面，经历了一季度低迷行情的市场在4、5、6月分别交出了12765套、12480套和12186套的交易表现，悉数突破120万平方米的单月高位值，市场再度呈现出火热的供需行情。

　　每逢楼市交易走高伴随而至的便是部分机构的“涨价”谣言。在该阶段，面对供需市场的走高行情，部分中介和网络平台发布的备案价格松动信息迅速传播，引起了大量购房市民的恐慌。然而，随着惠州市住建局党组书记、局长严戈科独家接受南方+记者专访重申调控不动摇，谣言得到肃清。

　　市场调控层面不断的修补和完善，同样成为该阶段市场的主旋律，延伸至各县区层面的监管举措和长效措施探索均不断迎来成果。在惠城区，应对停车位销售纠纷频发局面施策规范，要求企业售房时对外公示车位销售方案；在惠阳，房地产中介机构信用体系的建立为行业规范经营套上了“枷锁”；而在全市层面，应对空置商品房维修资金收缴难要求空置满一年企业缴交，而奥园冠军城等名称不规范的楼盘则被通报要求整治清理。

　　与此同时，政府层面对于城市运营能力的提升也值得关注。一方面是应对城市发展的难题主动规划应对，规划13个停车场缓解中心城区停车难无疑对于宜居城市的建设大有裨益；另一方面则是对于新城区的生活配套难持续关注，要求住宅项目配建学校等设施同步规划设计、同步建设、同步竣工验收，确保及时地服务于市民生活。

　　最后最为关注的则是关于城市梦想的发生。前一年的全会为惠州建设国内一流城市吹响了集结号，而2019年2季度先后出炉的金山新城、北站高铁新城概念则是指明了城市新城建设的方向，以及城市发展的未来。尤其是金山新城区域更是被定位为未来城市中心，一流城市的核心样板区。

　　沉寂半年之久的惠城“地荒”也在这一时刻打破。在五六月相交的一个星期内，深圳市瑞德企业管理有限公司接连耗资4.4亿元（溢价15%）、13亿元（溢价17%）分别拿下小金口汤泉、金源片区近11.35万平方米商住地，楼面价5800元/平方米左右，该宗地的顺利出让也一举打破地荒，展现出企业对于惠州市场发展潜力的认可。

　　类似于一幕喜剧的起承转合，三季度市场在全年的楼市表现里就起到了很好的“转”的作用。在2019年4月份交出12765套房源的交易数值后，惠州市场出现了持续长达4个月的下跌表现，尽管直至8月份的10621套交易值仍保持着单月10000套的基准值，但市场阶段性的“徘徊”表现明显。

　　然而进入到“金九”市场则如打通了“任督二脉”，单月交出了14220套的高位值，月度销售规模突破150万平方米，随后的市场更是转入了岁末的供需两旺。

　　细看阶段性的楼市交易报表，在全市层面保持着平稳的势头下，各县区市场的供需差异化持续明显。惠城、大亚湾和博罗市场提速发展，而惠阳、仲恺、龙门等区域则出现了明显的滑落。在不同的片区表现环节，以惠城区为例可以看到，金山新城、江北CBD等核心片区项目热度持续高涨，而惠博沿江路、水口等城郊片区则面临着去库存化难题。

　　市场的供需差异化表现呼唤着城市调控因地制宜、因时制宜施策的提速，而在惠州市房地产市场监督管理领导小组的指导下，惠州市住房和城乡建设局精准化施策脚步也不断加快，在价格形成机制上更加精准地评估和考虑不同片区间的差异，切实引导市场的稳定有序运行，市场期盼已久的房地产市场调控精准化施策正式落到了实处。

　　在动态市场层面，价格形成机制的优化带来了部分楼盘项目新批次房源产品备案价格的涨跌，这也使得部分中介机构开始造谣市场价格要放开，市民购房要抓紧等信息。但随着南方日报记者深度调研房价变动报道出街，谣言不攻自破，因地制宜有涨有跌的价格形成机制开始深入人心。

　　与此同时，政府在楼市监管环节也开始不断发力，部署启动新一轮房地产市场专项整治行动，多部门联合组成多个检查小组多路下到县区市场进行督查，及时查处、打击违规企业，规范市场经营行为。在政策修补上则规范了公积金贷款机制，企业“拒贷”将直接锁盘；房地产中介机构办理业务则实施实名管理，从严打击“黑中介”……

　　最受关注的则是新的城市梦想不断照进现实的进程。在新城构建环节，年中阶段刚刚谋划出炉的金山新城动作迅速，谋划作为新城先行区的金山水廊片区完善规划并正式动工建设，多处工地熙熙攘攘。在老城品质提升环节，仲恺划定17个单元，拟3年推进约10平方公里的城市更新，惠城中心区同样加速了成片连片的改造进程。

　　据惠州市政府公布的《2019年前三季度惠州经济运行情况》，在四季度数据尚未公布的情况下，前三季度全市商品房销售面积已达到1204.95万平方米。而据惠民之家监测的数据，全市全年销售规模则已达到了1675.99万平方米，交易房源数量达到了173433套，月均销售规模接近140万平方米。综合前三季度市场表现，四季度翘尾行情明显。

　　“不同于以往市场，随着大型房企近年来的持续进驻布局，当前的惠州楼市呈现出的是‘巨头扎堆’局面，对于业绩报表更为看重，年终的冲刺自然也更加凶猛。”楼市资深观察人士余鹤皋介绍，上市房企对于业绩报表更为看重，企业年底扎堆加大优惠冲量也就不难理解了，同时调控的精准化也有效地释放了市场活力，进一步刺激了企业的推售热情。

　　再看回行业发展形势，在调控精准化施策不断落地深化的背景下，行业探索已久的长效监管体系也慢慢进入到落地实施的阶段。在市住建局的指导下，惠州市建筑行业自律委员会、惠州市房地产行业自律委员会相继成立。房地产行业领域的行业自律委员会，有效将房地产企业和房地产中介行业企业悉数纳入，企业签署行业自律公约，规范和约束自身的经营行为。

　　聚焦到行业监管，通过行业行为自律，以及主管部门层面的“他律”，切实推动行业的诚信体系建立，督促企业诚信经营。

　　在市场稳定环节，持续深化和完善既有调控政策、措施的延续性和优化升级，针对“限价令”三年期满备受各界关注的局面，及时发布延续价格监制机制措施不动摇，同时在施策环节更加精准应对，在确保行业有序运行的前提下，不断为行业注入发展活力，引导行业提质发展。

　　年终也是一个构筑梦想的好时候，在谋划金山新城一流城市模样的背景下，11月中旬，惠州公布《惠州市“丰”字交通主框架总体布局规划》草案，谋划城市交通轴线，全面对接广深莞等周边城市，同时也将内部各城市组团紧密相连，被称为构建了未来百年的城市发展格局。

　　城市的梦想也意味着城市可期待的未来，城市可期待的未来迎来了资本市场的密切关注。在四季度的供需两旺的交易背景下，在城市交通轴线构建的大格局背景下，金山新城马安组团的多宗土地挂牌入市也受到了市场的偏爱，平安、旭辉、中交等巨头企业接连拿地布局，与城市共生长。

　　打造珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区，惠州全面开启建设国内一流城市的新征程，代表着这座城市在新的历史机遇面前变得自信从容，散发出了新的城市气质。

　　聚焦以往，深惠同城、莞惠同城，深惠城际谋划、城市轨道线路规划、高铁站线明晰及动工建设等利好概念频繁出现。然而，这只是潜在利好的“隔靴搔痒”，楼市动态销售依然让供需市场反复动容。这就是惠州为何在过去几年里，出台了史上最严调控的源头。

　　当前，是惠州担负着新的历史发展使命的开局之年。可以看到，金山新城、惠州北站高铁新城等城市发展新引擎正在快速谋划、建设，划时代的“丰”字型交通轴线布局更是勾勒出惠州全面融入大湾区发展的前景和决心。最让人感到欣喜的则是城市精细化管理施策的进程，营商环境的优化、工程审批的精简创新，常态化调控机制的灵活化等，房地产行业和市场都切实感受着一流城市进程带来的城市气质和格局的变化。

　　在粤港澳大湾区的发展进程中，惠州城市建设、城市管理变得从容，房地产市场的监管和发展，也一步比一步自律。

　　对于房地产行业来说，最直接影响的就是房价层面呈现出的活力。在最直观的市场舆论氛围里，价格出现了上行下行，行业部分从业者也乐于以此作为规劝客户出手买房的谈资。不同区域、不同项目、不同品质的产品，精准施策差别对待本身就意味着市场价值的回归，更意味着政府和行业应对调控变得越来越游刃有余，越来越得体和从容。

　　不再聚焦于针对楼市各阶段行情的“堵”和“压”，而着力到了“控”和“引”。从动态的市场调控和市场运行状况可以看到，关于市场调控这一茬，疲于奔命的督查和打击少了，政策体系的修补、长效机制的探索多了，市场也更加平稳理性了。

　　这是当前城市和市场正在发生的改变，也是2019年惠州房地产市场所面临的基础面。展望2020年，一流城市建设所呈现出来的城市气质和市场格局仍将持续，这意味着同样积极、向好的城市发展趋势依旧，惠州楼市潜力依然。

　　最后，关于行业发展，经历了过去多年供需市场的“蛮荒”，如何拉回到与城市提质发展的同频轨道是值得关注的。随着城市发展利好进程的加快，大湾区的发展也将意味着城市群间泛区域的资源再配置，惠州如何取得优势，能够匹配这一发展需求和匹配城市高质量发展的人居环境需求，都将是惠州房地产行业市场避无可避的命题，也将是未来企业能否在不断加剧的行业竞争中争得一席之地的关键。

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