11月5日，由中国民生银行主办的“中国不动产金融年会·2019”开启，13位重磅“头脑”——政府学者、经济学家、金融专家坐下来谈了新时代下宏观经济如何变，房地产该怎样应变。融创老板孙宏斌在会上做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。

　　所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的长期战略选择。

　　我们这三年的调控主要就是一句话，房价不能涨。你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。

　　新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”这是一个长期的行为。

　　未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

　　一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。

　　虽然你不换也能活着，但是你都希望换！这个行业我估计还会保持很多年。今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年，这是一点。

　　行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。

　　从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。回头看，过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。

　　再一个变化就是，本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

　　一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

　　目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。

　　这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。

　　因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。

　　所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，问题直接变化为“能不能活着”？

　　要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。

　　其次看产品和服务，这些都很难。然后再看持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

　　我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

　　第二个建议，要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。

　　如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。

　　所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

　　还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？

　　因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。

　　编者注：根据融创的10月报显示，截至2019年10月，融创累计实现销售约4339亿，其2019年孙宏斌定下的销售目标为5500亿。