热点：住建部提出构建房地产发展新模式的重点任务，其中“房屋养老金”引发了市场的广泛关注与讨论，投资者应如何解读这一政策？又会如何影响未来的地产市场与经济走势呢？

　　近期住建部提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市正在开展试点。其中“房屋养老金”引起市场热议，实际上此概念正式提出已有两年，它实质上是房屋的专项维修基金，用于房屋共用部位及共用设施设备在保修期满后的维修以及更新改造项目。

　　鉴于中国房地产市场已逐步迈入存量时代，现有的住宅专项维修资金难以满足日益增长的房屋维修与改造需求。根据《中国人口普查年鉴-2020》的数据揭示，2000年前建造的房屋占比27.55%，21世纪初（00年代）的房屋占比更是高达33.98%，这意味着，到2040年，预计将有超过六成的住房转变为“老旧小区”，这些房屋可能面临墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等一系列质量问题，影响居民的生命安全与生活品质。当前中国住宅存量维护主要依赖专项维修基金和业主自筹，但“应修尽修”难以实现，同时受申请程序繁琐等因素影响，当前资金提取率较低且使用不均，出现“需要修的房屋账上没钱，账上有钱的不需要修”的现象，累计使用资金仅占累计归集资金的约10%。国际视野上，新加坡已有“房屋养老金”类似实践，其住宅小区管理费含维修资金，由业主缴纳和政府部分城市建设费共同出资，实施上对住宅公共部位、设施维修与更新周期有明确规定，且要求日常定期检查维修及设施设备周期性更新，如每十年一次大型更新。并且业主无力承担维修费用时，可将购房契约抵押登记以获得资金，补缴前房屋禁止市场交易。新加坡的政府机构和业主用户混合出资的运作模式，对中国房屋管理制度提供一定的借鉴意义。

　　目前，房屋养老金个人账户已依托住宅专项维修资金建立，本次试点旨在建立公共账户，多元化资金来源，预计以国有土地出让收入、中央及地方财政补助资金为主，并辅以房地产相关税收。依托“公共账户”资金，将逐步构建房屋公共体检制度与安全风险监测预警平台，为房屋提供全生命周期的安全保障，旨在提升房屋安全水平和居民居住质量，实现由“治危”向“防危”的转型。此举亦有助于预防中国未来房地产市场的“集中老化”现象及价值下滑趋势，尤其对核心城区房屋价值的保值具有积极意义。值得注意的是，住房养老金政策针对的是存量市场，有望加速建筑检测和建材方面等地产中下游需求放量，考虑到制度仍在试点阶段，对板块的刺激力度上，投资者仍需结合当前货币政策、信贷水平、可支配收入作综合考量。